Situações cada vez mais complexas em condomínios exigem experiência, isenção e rapidez para não se transformarem em um bicho de sete cabeças

* José Roberto Graiche Júnior

Intermediar conflitos em condomínios nunca foi tarefa para amadores ou marinheiros de primeira viagem. Algumas situações de desavenças entre vizinhos nunca mudam e permanecem corriqueiras, mas o desafio fica cada vez mais complexo com o passar do tempo, exigindo decisões mais rápidas e criteriosas. Os 27 artigos do Novo Código Civil podem até ajudar a nortear direitos e deveres, mas, na prática, é preciso combinar doses de bom senso, experiência prática e conhecimento técnico para fazer cumprir da melhor forma possível a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

Para as administradoras com mais vivência de mercado a tarefa fica mais simples. À medida que gerenciam as mais diversas situações ao longo dos anos, essas empresas descobrem na prática do dia a dia o que pode ser feito para minimizar e até antecipar os problemas. Cada conflito pode ser encarado com uma oportunidade para aprender com os erros e criar novos procedimentos para solucioná-los quando voltarem a acontecer - e acredite, eles quase sempre voltam.

Além da experiência, outro importante fator ajuda as administradoras a tomar decisões mais justas: funcionam em endereços fora do condomínio. Essa “visão de fora” é o primeiro passo para tratar o problema de forma impessoal para julgar com imparcialidade. Para síndicos que residem dentro no condomínio, a tarefa de separar o cargo da vida pessoal pode ser mais árdua do que parece. Ao dividir corredores, elevadores e áreas comuns com os moradores, fica quase impossível se distanciar dos problemas e transparecer isenção o tempo todo. 

O papel do síndico permanece fundamental, já que na maioria dos casos são os primeiros a tomar nota das situações. Entretanto, cabe sempre avaliar até que ponto vale a pena intervir nas situações. Alguns problemas, como alagamentos e brigas mais ríspidas, exigem intervenções imediatas e proativas dos síndicos. Em outros casos, porém, o ideal para eles é delegar o conflito à administradora, evitando desgastes e situações constrangedoras com os outros moradores.

Dentro de uma administradora será fácil encontrar quem já enfrentou inúmeras vezes os atritos mais comuns, conhecidos entre especialistas como os 5 Cs - cachorro, criança, cano, carro e calote. Os barulhos de latidos estão entre os campões de reclamações, assim como os ruídos de choros de crianças e desordens atribuídas aos pequenos. Problemas no encanamento podem desencadear os impasses mais inesperados, como infiltrações e alagamentos. Os carros também são um ponto de atenção, já que envolvem uso da garagem, regras para entrada de veículos e limite de velocidade. Por último há o calote, quando a inadimplência pode colocar em risco as contas do condomínio. Além das situações mais corriqueiras, as administradoras também possuem bagagem para enfrentar até os problemas mais atípicos, como incêndios e roubos.

Prós e contras da era digital

Outro ponto relevante é que as administradoras estão mais abertas a incorporar as mudanças da era digital. Evoluir rapidamente nesse quesito tornou-se imprescindível, já que a difusão de novas tecnologias alçou a mediação de conflitos a um novo patamar, impondo uma série de novas obrigações às administradoras. Uma sujeira no piso de entrada, um barulho no apartamento do vizinho ou uma desavença com algum funcionário, não importa qual o problema, para um morador basta sacar um smartphone para reportá-lo em tempo real, a qualquer hora do dia, inclusive com auxílio de fotos e vídeos.

Com acesso facilitado a ferramentas de pesquisa, como o Google, alguns condôminos sentem-se ainda mais à vontade para reclamar. Se interessar por assuntos do condomínio e buscar informações é sempre um ponto positivo, mas é preciso moderação para deixar o caso com quem de fato entende. Para se adaptar a essa realidade, as administradoras ampliaram os canais de comunicação, oferecendo suporte via SAC, portal na internet, e-mail e até redes sociais, com grupos de Whatsapp e aplicativos. À medida que o desafio se torna mais complexo, é sempre bom contar com alguns diferenciais das administradoras: bagagem de mercado, comprometimento e abertura à inovação para atender cada vez melhor e mais rápido.

* Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)